Checklist complet înainte să cumperi un apartament – Ce trebuie să verifici în 2025 (P)

Achiziționarea unui apartament este, fără îndoială, una dintre cele mai importante decizii financiare și personale pe care le vei lua vreodată în viață. Să cumperi un apartament nu reprezintă doar o simplă tranzacție, ci o investiție pe termen lung în confortul, siguranța și, implicit, în viitorul tău. Este o decizie care influențează fiecare aspect al existenței tale, de la bugetul lunar, la stabilitatea și calitatea vieții cotidiene.

Iar într-o piață imobiliară dinamică, cum este cea din România anului 2025, unde reglementările pot evolua rapid, iar condițiile economice se pot schimba, o abordare meticuloasă și o verificare riguroasă sunt absolut esențiale. Nu-ți poți permite să lași nimic la voia întâmplării, pentru că un singur aspect ignorat îți poate crea pierderi financiare considerabile și îți poate da mari bătăi de cap. Fiecare detaliu contează, de la aspectele legale complexe, care validează proprietatea, la rezistența structurală a clădirii, care îți asigură siguranța, și până la cele mai mici detalii practice, care definesc confortul de zi cu zi.

În acest material vei găsi informații extrem de importante, prin care te poți asigura că ai acoperit toate aspectele, înainte de a semna actele de cumpărare ale apartamentului. În rândurile de mai jos vei găsi fiecare detaliu al procesului de achiziție prin care e important să treci, de la documentația legală, care confirmă proprietatea, la istoricul și integritatea structurală a imobilului, cu un accent special pe siguranța în context seismic, și până la verificări practice care îți pot economisi timp, bani și multe frustrări pe termen lung. Pregătește-te să treci prin procesul de cumpărare cu încredere, având la dispoziție cunoștințele temeinice necesare pentru a face o alegere informată și inteligentă!

Verificări și documente esențiale

Acesta este, probabil, cel mai important pas atunci când vrei să cumperi un apartament, pentru că o singură eroare în această etapă te poate costa enorm. Nu te baza doar pe afirmațiile vânzătorului, ci solicită și verifică personal fiecare document.

În primul rând, asigură-te că actul de proprietate al vânzătorului este autentic și înscris în cartea funciară. Acesta poate fi un contract de vânzare-cumpărare, o donație, un certificat de moștenitor sau poate avea o altă formă legală. Cel mai relevant document este Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare, care are o valabilitate de 10 zile lucrătoare. Prin intermediul acestuia, poți verifica dacă numele proprietarului corespunde cu cel al vânzătorului, dacă apartamentul este scutit de sarcini sau ipoteci (credite bancare, litigii, sechestre) care ar trebui radiate înainte de vânzare, și dacă descrierea imobilului (suprafață, număr de camere, schiță) se potrivește cu realitatea. De asemenea, este important la acest pas să te asiguri că nu există interdicții de înstrăinare temporare și că apartamentul este cadastrat și intabulat. Altfel, tranzacția nu se poate finaliza.

Pe lângă actele de proprietate, este esențial să verifici actele de identitate ale vânzătorului, asigurându-te de valabilitatea acestora și de corespondența datelor. Dacă vânzătorul este sau a fost căsătorit, solicită certificatul de căsătorie sau hotărârea de divorț, pentru a clarifica statutul proprietății ca bun comun și necesitatea semnăturii ambilor soți.

Din punct de vedere fiscal și administrativ, vei avea nevoie de Certificatul Fiscal de la Administrația Financiară, care atestă lipsa datoriilor la bugetul local pentru proprietatea respectivă, act care este valabil 30 de zile. O adeverință de la asociația de proprietari este, de asemenea, indispensabilă, confirmând că nu există datorii la întreținere. În plus, cere să vezi ultimele facturi de utilități (curent, gaze, apă, salubritate) pentru a identifica eventuale datorii ascunse.

Nu în ultimul rând, solicită Certificatul de Performanță Energetică, obligatoriu la vânzare, care îți va oferi informații despre eficiența energetică a locuinței și, implicit, despre costurile viitoare la utilități. Dacă au existat modificări structurale sau extinderi ale apartamentului, asigură-te că există un Certificat de Urbanism care să ateste legalitatea acestora.

Vechimea clădirii și siguranța structurală (încadrarea seismică)

Vechimea clădirii și siguranța sa structurală ar trebui să reprezinte o preocupare majoră pentru tine, mai ales în România, o țară cu risc seismic deloc de neglijat. Când vine vorba de anul construcției, clădirile ridicate după cutremurul din 1977 sunt, în general, considerate mai sigure, în special atunci când vorbim de apartamente de vânzare în București. Acestea au beneficiat de coduri de construcție mai stricte și de o mai bună înțelegere a ingineriei antiseismice.

Ideal ar fi să cauți un imobil construit după 1977, iar dacă bugetul permite, chiar după 1990 sau 2000, când normele au fost modernizate, oferind o rezistență sporită la seisme. În contrast, imobilele vechi, construite înainte de 1977, prezintă un risc crescut în cazul unui cutremur major, multe dintre ele nefiind proiectate conform standardelor seismice actuale. Dacă ești interesat de un astfel de apartament, este important să soliciți o expertiză tehnică a structurii de rezistență și să verifici dacă blocul a fost consolidat, cerând documente justificative. De asemenea, evită pe cât posibil clădirile incluse pe listele cu risc seismic clasa I, adică cele cu bulină roșie, sau clasa II, deoarece acestea implică un pericol serios și costuri uriașe de consolidare.

Pe lângă anul construcției, starea generală a clădirii este la fel de importantă. Inspectează cu atenție fundația și subsolul, pentru a depista posibile infiltrații, igrasie, crăpături mari sau miros de mucegai, deoarece problemele la fundație pot afecta întreaga structură. Verifică acoperișul sau terasa blocului, mai ales dacă apartamentul este la ultimul etaj, pentru semne de deteriorare sau infiltrații. O terasă prost izolată poate genera cheltuieli mari și probleme cu igrasia. Pereții exteriori ar trebui, de asemenea, inspectați pentru a elimina riscul unor crăpături semnificative, a umezelii sau a izolației necorespunzătoare. Nu uita să verifici și starea tehnică a lifturilor, asigurându-te că sunt autorizate.

Un pas valoros este și obținerea de informații de la locatari și asociația de proprietari. Dacă poți, discută cu vecinii, aceștia fiind o sursă prețioasă de informații despre istoricul blocului, problemele comune, starea conductelor, calitatea administrării, nivelul de zgomot și eventualele dispute. De la administrația blocului, poți afla despre fondurile de reparații existente, planurile viitoare de renovare sau consolidare și eventualele probleme majore cu structura sau instalațiile.

Verificări practice în interiorul apartamentului

Pe lângă aspectele legale și structurale, calitatea vieții în noul apartament depinde și de o serie de factori practici esențiali. În ceea ce privește starea apartamentului, este important să evaluezi finisajele. Verifică pereții pentru crăpături, igrasie sau vopsea umflată, pardoselile pentru deteriorări și ușile și ferestrele pentru etanșeitate și un sistem de închidere funcțional.

Și instalațiile necesită o atenție deosebită. Cere informații despre data ultimei înlocuiri a instalației electrice și verifică starea prizelor și a tabloului electric, deoarece cele vechi pot fi periculoase. Pentru instalațiile sanitare, testează robinetele și toaleta pentru scurgeri și interesează-te când au fost înlocuite conductele de apă și canalizare. De asemenea, examinează starea caloriferelor și, dacă există, a centralei termice, solicitând acte de service și autorizația de funcționare. Nu uita să testezi izolația termică și fonică, mai ales dacă apartamentul este la parter, la ultimul etaj sau pe colț, și fii atent la mirosuri neplăcute, care pot indica probleme ascunse.

Orientarea și lumina naturală influențează semnificativ confortul. Află care este orientarea apartamentului față de punctele cardinale, deoarece acest detaliu dictează lumina naturală pe parcursul zilei, dar și costurile de încălzire sau răcire. Vizitează apartamentul la diferite ore pentru a-ți face o idee clară despre cum pătrunde lumina naturală în interiorul său.

Un alt aspect important este zgomotul și vecinii. Fii conștient de eventualele surse de zgomot din apropiere, cum ar fi străzi aglomerate, șantiere actuale ori viitoare sau unități comerciale, și testează izolația fonică a apartamentului atât față de exterior, cât și față de vecini.

Criteriile legate de vecinătate și zonă sunt la fel de relevante. Verifică proximitatea față de puncte de interes esențiale, precum mijloacele de transport în comun, supermarketuri, școli, grădinițe, farmacii, spitale și parcuri. Evaluează ușurința accesului la principalele artere de circulație și la locul de muncă, iar nu în ultimul rând, investighează disponibilitatea locurilor de parcare, o problemă majoră în multe orașe.

În final, ia în considerare cheltuielile ascunse și bugetul. Calculează din start costurile cu taxele notariale, intabularea și comisionul agenției imobiliare. Estimează un buget pentru eventualele renovări și întreabă despre costurile medii de întreținere și utilități, dar și despre existența unor fonduri de rulment sau de reparații considerabile, la asociația de proprietari.